Le infiltrazioni sono un problema che viene trattato con una certa frequenza nelle assemblee di condominio e sono causa di discussioni anche accese tra i condomini.
In presenza di infiltrazioni la prima cosa da fare è identificare l'origine del problema. Per far ciò è consigliabile rivolgersi ad un tecnico qualificato che svolga le verifiche del caso e dia precise indicazioni sulle opere da eseguire. Se il problema necessita di un intervento tempestivo l'amministratore può disporre di sua iniziativa la perizia e dovrà riferire della sua scelta nella prima riunione di condominio utile.
Invece qualora non sussista carattere d'urgenza sarà l'assemblea, con la dovuta maggioranza ([...] numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio,comma 2 dell'articolo 1136 c.c.), a decidere la nomina del tecnico il quale verrà scelto su indicazione dell'amministratore o su proposta di uno dei condomini.
Nel caso in cui c'è un contenzioso tra condomini e vi è oggettiva urgenza (art. 696 c.p.c.) ci si può rivolgere al tribunale per la nomina di un perito che determinerà l'origine del problema e i danni creati dall'infiltrazione. Tale perizia servirà da prova nella seguente causa civile.
Quando invece non c'è carattere d'urgenza (art. 696-bis c.p.c.) si può comunque richiedere al tribunale la nomina di un perito, il quale però alla fine della valutazione non depositerà direttamente la perizia, ma avrà il compito di mediare tra le parti per una risoluzione bonaria della contesa. Nel caso non vi fosse accordo la perizia assumerà valore di prova documentale e potrà essere acquisita da ciascuna parte nella seguente causa civile davanti al giudice.
In un condominio le infiltrazioni possono aver origine dalle parti comuni o da parti di proprietà di uno o più condomini.
Quelle che sono considerate parti comuni sono definite dall'articolo 1117 del Codice Civile:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Grazie alla comune esperienza nel settore possiamo stilare un elenco dei casi più comuni che si possono presentare in presenza di infiltrazioni:
Rottura di tubature acque nere:
Se la tubature appartengono ad un appartamento allora i costi sono a carico del proprietario dell'unità immobliare, mentre se le tubature sono site in una parte comune allora i costi sono da dividere tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Infiltrazioni nel muro perimetrale:
Questo muro è considerato parte comune quindi la spesa spetta a tutti i condomini con le quote calcolate su base millesimale, ma se il danno è causato da un difetto di costruzione grave allora si ha il diritto di agire nei confronti del costruttore entro dieci anni dalla costruzione del fabbricato. La comunicazione al costruttore deve essere fatta attraverso raccomandata A/R.
Infiltrazioni d'acqua provenienti da soffitti e terrazzi:
L'inquilino del piano inferiore può rivalersi sull'inquilino del piano superiore per i danni subiti poichè sussiste compossesso in base all'articolo 1125 del Codice Civile:
Origine dal lastrico solare:
Se è interamente di proprietà condominiale allora le spese vanno divise tra tutti i condomini in base alle quote millesimali di proprietà mentre, se è di proprietà esclusiva e funge da copertura del fabbricato, allora la spesa va ripartita per un terzo a carico del proprietario e i restanti due terzi a carico dei condomini secondo i millesimi di proprietà conformemente a quanto stabilito dall'articolo 1126 del Codice Civile:
Se ci sono più edifici singoli raggruppati in unico condominio:
Al comma 3 dell'articolo 1123 del Codice Civile viene stabilito che pagano solo i condomini dell'edificio riparato:
Questi esempi coprono le situazioni più comuni che si possono incontrare che,come evidenziato, sono regolate nello specifico da precise norme.
Va sottolineato che in molti di questi casi il condominio per un risarcimento dei danni può usufruire della polizza globale fabbricati, se stipulata.